CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PROMESA DE COMPRAVENTA 2021

CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PROMESA DE COMPRAVENTA 2021

En este nuevo artículo te hablaremos del contrato de compraventa y promesa de compraventa 2021. Para iniciar tenemos que mencionar que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio que se realiza antes de la compraventa como tal, como es un contrato preparatorio, en este se debe describir claramente en las cláusulas, la identificación del prominente vendedor, el prominente comprador, la identificación de lo que se va a comprar o se va a vender, también especificaremos el valor, cómo se va a pagar este y lo más importante, cómo va a hacer el cumplimiento de este, es decir cómo se va a perfeccionar la compraventa como tal, porque como lo mencione anteriormente la promesa de compraventa es un acto preparatorio, donde se deja estipulado lo que se va a realizar en un contrato posterior, este mero contrato no plasma la venta como tal, sino que es un contrato previo, entonces en este vamos a pactar cómo se va a realizar, especificaremos el día y hora, ejemplo, si la promesa de compraventa vehículo, tendríamos que especificar claramente el día qué lo vamos a realizar, no podríamos mencionar el 27 de junio, porque no sabríamos de qué año, para poder llegar al cumplimiento de nuestra promesa de compraventa que sería el fin del contrato, te recomendamos ser muy específico en fechas exactas, horas, la Notaría donde se va a realizar, quienes hacen parte o intervienen en el contrato, cómo se va a pagar, además de esto contar con una cláusula penal en la que pactaremos temas indemnizatorios.

Partes que intervienen en el contrato y sus requisitos

La promesa de compraventa código civil, esta regulada por el artículo 1611

Artículo 1611. Requisitos de la promesa

.La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.

Es muy importante para efectos de la promesa de compraventa, que esta sea por escrito, la promesa de compraventa inmueble debe constar por escrito, porque si no se entiende que no existe, además de esto debemos de identificar plenamente las partes que intervienen en la mismo y que las partes intervinientes deben de ser personas legalmente capaces, que se puedan obligar a cumplir este tipo de actos, además de que debe ser legalmente capaz tiene que tener otras causas por ejemplo un objeto lícito, una causa lícita, no puedes entrar a crear una promesa de compraventa de inmueble de algo que es un objeto ilícito, esto haría que el contrato recaiga sobre un objeto ilícito, entonces no tendríamos la habría posibilidad de entrar a perfeccionarlo, de este forma no podríamos acercarnos a un juez y solicitarle el cumplimiento porque el acto de entrada seria inválido, entonces para perfeccionarlo tendríamos que entrar a cumplir una causa lícita, cumpliendo todos los requisitos indispensables, la promesa de compraventa de bien inmueble se entiende por válida y podríamos entrar a analizar ya cómo vamos a realizar la compraventa.

Entonces te estarás preguntando…

Si un bien inmueble o mueble se encuentra embargado, por ejemplo un vehículo, una moto, se puede vender?

Cuando mencionamos que vamos a vender un bien que se encuentra por fuera del comercio que es lo que logra estos embargos, hace que recaiga directamente en un objeto ilícito, por lo que esta Promesa de compraventa de un inmueble se entiende que no es válida, así que si estás pensando comprar un bien inmueble y usted va a verificar el certificado de libertad y tradición de este inmueble, te das cuenta que tiene un embargo, te aconsejamos no comprarlo, porque lo que estarías comprando es un problema, ya que estarías realizando una promesa de compraventa sobre un bien inmueble que usted no va a poder adquirir, porque este bien inmueble se encontraría fuera del comercio.

Ley 1996 DE 2019

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“Por medio de la cual se establece el régimen para el ejercicio de la capacidad legal de las personas con discapacidad mayores de edad”

Para referirnos en cuanto al tema de la capacidad de las personas discapacidad mental para realizar promesas de compraventa, se establece esta ley de un régimen de protección.

Inicialmente se promulgo la Ley 306 de 2009 donde se busco salvaguardar ciertos derechos, proteger a ciertas personas que en algún momento por norma judicial se les declaraba interdictas o inhabilitadas.

Con la entrada en vigencia de la Ley 1996 de 2019, es que las personas mayores de edad ya se presumen que son capaces, la presunción que traía la Ley, de que todas las personas se presumen capaces hasta que se demostrara lo contrario, se lograba desvirtuar con la Ley 306 de 2009 y las interdicciones, con la nueva normatividad se entiende que todas las personas son capaces y lo que se busca es que no se les declare interdictas si no que por el contrario se les nombre unos apoyos.

Este cambio en la normatividad tiene que ver con los convenios internacionales que hace parte y que ha firmado Colombia y que era necesario traer a nuestra Legislación Colombiana.

Al firmar el Estado Colombiano este convenio Internacional, respecto a la discapacidad de las personas, toda vez que se podía declarar interdicta a personas que quizás tenían cierta problemática mental, pero que al final son muy capaces, la norma anterior lo que hacía era excluirlos totalmente y nombrarles una persona que lo representara en su totalidad, lo que se busca con esta nueva Ley, es que se le den apoyos en los actos que una persona considera que no puede dar su voluntad ,ya que existen otros actos que si puede realizar como trabajar, contraer matrimonio, puede realizar muchos actos que la Ley 306 de 2009 lo excluia de forma total.

Que pasaría si una de las partes en la promesa de compraventa no asiste a la Notaria para firmar la escritura del inmueble?

Ya que queremos certificar nuestra asistencia, no olvides que en la promesa de compraventa como lo mencionamos anteriormente se establece una fecha y hora exacta para firmar la escritura en la Notaria, ya que la otra parte no asistió, lo que debes hacer es acercarte ante el Notario y mencionarle que el motivo de su asistencia era perfeccionar una promesa de compraventa, indicar el nombre de la persona que no asiste y hace parte de la promesa de compraventa, indicarle que se haría la venta de un bien inmueble descrito en la promesa de compraventa y solicitarle la expedición de certificación de asistencia, ya que en el contrato existen dos personas, un prominente vendedor y un prominente comprador, donde ambas partes están obligadas, una parte a vender y la otra parte a pagar. En el entendido de que usted es el Comprador está obligado a obligado a dar una suma dineraria a la otra persona que no asistió, habiendo pactado la fecha de celebración de la compraventa y las cláusulas penales indemnizatorias, al obtener esta certificación de asistencia por parte del Notario posteriormente puedes consultar con tu abogado de confianza para exigir el cumplimiento de la promesa de compraventa.

Registro Escritura Pública

Partiendo que efectivamente ambas partes asisten a la Notaria, tanto el prominente vendedor como el prominente comprador y se desarrolla con éxito la escritura pública de venta del bien inmueble, recuerda que la escritura pública de por sí no te hace dueño del bien inmueble, no olvides y es muy importante registrar la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos más cercana a tu lugar de residencia de tratarse de una ciudad Capital o en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de tu Municipio, donde te acercaras con tu escritura pública para que se realice la inscripción de la matrícula inmobiliaria del bien inmueble que acabas de adquirir, dónde quedara registrado mediante anotación quién es el dueño actual del inmueble, recuerda que lo primero es protocolizar la escritura ante Notaria y posteriormente registrarla ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esto te convertirá en el dueño real del bien inmueble. Al salir de la Notaria inmediatamente dirigirte ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a registrarla, para que en el certificado de tradición y libertad del bien inmueble aparezca quién es el dueño actual de ese bien inmueble objeto de venta.

Cuanto tiempo tarda en hacerse el registro de compra en el certificado de tradición y libertad?

Aproximadamente las oficinas de registros e Instrumentos Públicos tardan 15 días, tiempo en el cual se realiza todo el tema de la inscripción y notifican para que quede en firme la anotación específica de la venta, es de resaltar que las Notarías cuando se realizan las promesas de compraventa y los contratos de compraventa se hacen unos pagos, estos por honorarios a la Notaría, un pago para rentas departamentales, un pago para registro, entendiendo que existe un dinero específico que se va a consignar a la oficina de registro, la cual es su obligación verificar su base de datos, que se haya hecho el pago, que toda la escritura esté bien y verificado lo anterior la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos procederá en un término aproximado de 15 días para hacer el correspondiente registro.

Como exigir el cumplimiento de la Cláusula Penal ante la inasistencia de una de las partes en la Notaria

Inicialmente demostraremos el cumplimiento en la fecha y hora estipulada ante la Notaria, esto lo demostramos con la certificación expedida en la misma Notaria, entraremos a ver que el contrato sea licito, la causa licita y lo más importante la Cláusula Penal, con esta buscamos que previamente las partes intervinientes en la promesa de compraventa bien inmueble se acuerde o se pacte la Cláusula Penal, ejemplo: 3 millones de pesos, esto depende en gran parte de lo que las partes consideren que dará lugar como indemnización al incumplimiento de la promesa de compraventa.

El cumplimiento puede darse por no asistir a la Notaría en la fecha y hora indicada a firmar la compraventa, este pasaría a ser el incumplimiento más grave como tal porque destruye totalmente la promesa de compraventa. Retomando la cláusula Penal de 3 millones de pesos y el contrato de compraventa inmueble por ejemplo de 200 millones de pesos, usted como cómo promitente vendedor cumplió, pero el prominente comprador no se hizo presente ante la Notaria, lo que debes hacer es dirigirte ante tu abogado de confianza y solicitarle obligar a la parte no asistente, el cumplimiento de la promesa de compraventa, en este momento estaríamos hablando de una acción de cumplimiento, la cual se adelanta ante los jueces civiles del Municipio, donde se encuentren las partes que firmaron la promesa de compraventa.

Como presentar la demanda por acción de cumplimiento

Para realizar la demanda, lo primero que necesitaras es la promesa de compraventa, recuerda que no necesariamente debe de estar autenticada ante Notaría, ya muchas personas piensa que si no está auténtica ante Notaria no es válida, este requisito no lo trae el código civil, cuando desarrollas las promesas de compraventa es necesario asistir ante la Notaría para autenticarla, ya que lo que queremos con la autenticación es que las personas que la están firmando, son en realidad quienes dicen ser, ya que en la Notaria es necesario presentar la Cedula de Ciudanía, se hace un proceso biométrico, ya que tenemos la promesa de compraventa, la tenemos autenticada, tenemos la certificación de que cumplimos la asistencia en la Notaria, expedida con la fecha en que quedaste de realizar el contrato de compraventa, recuerda que debe concordar la fecha de la certificación con la fecha en que se debía llevar a cabo el contrato de compraventa, cumplidos estos requisitos ya podríamos realizar la demanda, como lo que queremos es exigir el cumplimiento de la Cláusula Penal, se solicita ante el juez, informando que la persona que no asistió ante la Notaria para vender el bien inmueble por valor de 200 millones de pesos, pero esta persona no cumplió, le solicitaremos al señor Juez, obligar a cumplir la otra parte interviniente en la promesa de compraventa, la persona se verá obligada a contestar la demanda, donde el Juez le notificara la asistencia al juzgado por que se le adelanta un proceso judicial por una acción de cumplimiento, el demandado que para este caso en especial es el prominente comprador asistirá ante el juzgado explicando al juez si en efecto cumplió con la promesa de compraventa, para este caso la única prueba del cumplimiento será el certificado que expide la notaría, en caso de contar con este documento tendrá que explicar ante el juez el porqué del incumpliendo.

Ante este caso el señor juez lo obligara a cumplir mediante sentencia, teniendo presente la cláusula penal que se puede cobrar, ya que de esta forma estaríamos exigiendo indemnización ante el incumplimiento de la otra parte por no haberse dado la venta como se tenía programada.

Monto Máximo de la Cláusula Penal

Este se pacta de común acuerdo entre las partes intervinientes en la promesa de compraventa casa como indemnización, si la venta se da por un valor de 200 millones de pesos, la norma permite que la Cláusula Penal sea hasta por el mismo valor, de tratarse de naturaleza civil, de ser de naturaleza comercial puede ser de hasta el doble de la venta, finalmente lo que buscamos con la cláusula penal es pactar una indemnización a futuro, obligando las partes a cumplirla en su totalidad.

como presentar la demanda de indemnización por perjuicios

Lo más importante para presentar en la demanda es la promesa de compraventa y el certificado de que usted cumplió expedido por la Notaria, ya que de esta forma estaríamos demostrando ante el señor Juez, de que si queremos exigir una acción de cumplimiento, nosotros somos una de las partes intervinientes en la promesa de compraventa, en la cual nos comprometimos a cumplirla en su totalidad, es por ello que de esta forma queremos obligar mediante acción judicial a la otra persona el cumplimiento de lo prometido en la promesa de venta.

Te invitamos a ver el siguiente video donde te explicaremos como hacer una promesa de compraventa en Colombia.

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